Түрээсийн байрны бизнесийг хэн, хэзээ, хэрхэн зохицуулах вэ?

Түрээсийн байрны бизнесийг хэн, хэзээ, хэрхэн зохицуулах вэ?БНМАУ-ЗСБНХУ-ын Засгийн газар хоорондын протоколын дагуу 1971 онд Зөвлөлт улсын хөрөнгөөр 56 объектыг манай улсад байгуулж, түүнийг нь монголчууд хөлслөн амьдарч байжээ. Түрээсийн орон сууц гэдэг ойлголт ингэж нийслэлд бий болсон түүхтэй. ОХУ-ын гэх тодотголтой, Баянзүрх дүүрэгт орших  8,9,10,14 -р байрууд одоо ч түрээсийн хэлбэрт байх бөгөөд оршин суугчид нь эзэмшлийн гэрчилгээгээ авахын тулд шат шатны байгууллагад хандсаар олон жилийн нүүрийг үзэж буй.

Товчхондоо, Улаанбаатарт 1971 оноос түрээсийн байрны бизнес эхэлсэн бөгөөд хувьчлалын улам бүр газар авч өдийг хүрчээ. Гэсэн ч түрээсийн байр түүний үнэ ханш, түрээслүүлэгч болоод түрээслэгчийн эрх ашгийг хамгаалах хууль эрхзүйн зохицуулалтгүй явсаар өдийг хүрсэн байна. Түрээсийн байранд амьдарч байгаа иргэдийн эрх ашгийг хамгаалах тухай ярих хүн ч байдаггүй гэж хэлэхэд болно.

Улаанбаатар хотод түрээсийн байрны бизнес нь тогтмол, ашигтай бизнесийн тоонд багтдаг.  Учир нь түрээслэгч иргэн нь хэрэглээний тог цахилгаан, цэвэр бохир усныхаа мөнгийг өгч байгаа. Тэгэхээр түрээсийн байрны төлбөр нь түрээслүүлэгчийн цэвэр орлого болдог. Өөрөөр хэлбэл ямар нэгэн зардалгүй, татваргүй, сул ашиг олдог бизнес гэж хэлж болно. Ихэнх тохиолдолд түрээслүүлэгч буюу тухайн байрны эзэн давуу тал эдэлдэг гэдгээрээ ихээхэн онцлогтой. Дээр нь төлбөр төлөх нөхцлийг харилцан тохиролцох ямар ч боломжгүйгээс гадна аль ч хууль журмаас илүү үйлчилнэ.

Байрны төлбөрийг хамгийн багадаа 3 ба түүнээс дээш хугацаагаар өгөхийг шаардана

Түрээсийн байрны төлбөр өдгөө энгийн иргэдэд маш хүндээр тусч байна. Уг нь ипотекийн зээлд хамрагдаад түрээсийн байрны төлбөрт өгч байгаа мөнгөө зээлийн хүүндээ өгч байвал илүү зохилтой. Гэвч орон сууц худалдаж авъя гэхээр урьдчилгааны мөнгөө төлж дийлэхгүй учир түрээсийн байранд амьдарч байна.

Ажил амьдралын захад дөнгөж хүрсэн залуу хосууд ихэнхдээ хажуу өрөөнд туурга тусгаарлаж байна. Тэдний сарын орлого дунджаар 700,000 төгрөг байлаа гэхэд үүнийхээ талыг нь түрээсийн төлбөрт өгнө. Ингээд хоол хүнс, автобус унааны зардлаа тооцвол сардаа 50 мянган төгрөг ч хурааж, хуримтлуулж чадахгүй. Байрны зээл авъя гэхээр ажилласан жил, цалин орлого хүрэхгүй, урьдчилгаа мөнгөө төлөх чадамжгүй зэрэг шалтгаанаар хөлсний байранд амьдрахаас өөр сонголт тэдэнд үлдэхгүй. Үүнийг хэн, хэзээ, хэрхэн зохицуулж, эмх цэгцэнд нь оруулах ёстой юм бол?   

Түрээсийн байрны үнэд Төрийн зохицуулалт хэрэгтэй байна

Энэ жил хажуу өрөөний сарын төлбөр 180-250 мянган төгрөг байгаа бол зэрэглэл өндөртэй орон сууцны хороололд хажуу өрөөг 250-350 мянгаар хөлслүүлж байна. Харин нэг өрөө байр байрлалаасаа хамаарч 250-450 мянга, хоёр өрөө 450-600 мянга, гурван өрөө 600-1 сая төгрөгийн сарын төлбөртэй байна.

Хэдийгээр үнэ зах зээлийн эрэлт нийлүүлэлтээс шалтгаалдаг боловч энэ тохиолдолд эрэлт их, нийлүүлэлт бага байгаа нь ханшийг хөөрөгдөхөд нөлөөлж байна. Өөрөөр хэлбэл манайд эрэлт нийлүүлэлтийн зохистой харьцаа алдагдсанаас тэнцвэртэй үнэ тогтохгүй байгаагийн илрэл нь энэ юм. Нөгөөтэйгүүр түрээслүүлэгч эзэд нь намар оюутнууд  ирэх сургаар төлбөрөө үндэслэлгүйгээр нэмж байгаа нь ТҮРЭЭСИЙН ЗАХ ЗЭЭЛД ЯМАР Ч ЗОХИЦУУЛАЛТ БАЙХГҮЙГ  илтгэж байгаа юм. Ингэж энгийн иргэдийнхээ халаасыг тэмтрэн оршиж буй түрээсийн бизнесийг тойрсон  олон бэрхшээл хүлээж, түрээслэгч иргэд нь эрхээ хамгаалуулахыг хүсч байна. Гэвч хэн, хаанаас энэ асуудлыг зохицуулах вэ гэдэг нь бүрхэг хэвээр. Нөгөөтэйгүүр монголчуудын халуун дулаан гэр бүлийн уур амьсгалыг бүрдүүлэхийн тулд тохилог гэр, орон сууц хайдаг. Энэ ч зангаараа залуучууд түрээсийн бизнест илүүтэй ихээр өртөж, өдөр хоногийг өнгөрүүлж байна.

Түрээсийн байрны бизнесийг хумих гарц...

Засгийн газраас Төрийн орон сууцны корпораци /ТОСК/-аар дамжуулан “Түрээсийн орон сууц” хөтөлбөрийг 2013 оноос хэрэгжүүлж эхэлсэн. Гэвч шалгуур нь өндөр, цөөн тооны квоттой. Эрэлтийнхээ, зорилтод бүлгийнхээ хаана ч хүрэлцэхгүй байна гэж болно. Энэ хөтөлбөр Буянт-Ухаа 2 хороололд хэрэгжиж байсан бөгөөд одоо хэрэгжиж байгаа эсэх нь тодорхойгүй. Өөрөөр хэлбэл мэдээлэл байхгүй. Тэгэхээр түрээсийн орон сууц хөтөлбөрийн хамрах хүрээг улам өргөжүүлж, сарын төлбөрийг хямдруулах  замаар нийт түрээсийн байрны үнэд нөлөөлөх боломж бий. Төрөөс ингэж түрээсийн байрны тоог нэмж чадвал тодорхой үр дүн гарч л таарна.

Одоогоор Улаанбаатар хотод 40 мянга гаруй орон сууц борлогдоогүй, эзнээ хүлээж байна. Эдгээр орон сууцны хоёр өрөө байрны дундаж ханш нь 70-80 сая төгрөг байгаа. Тэгэхээр түрээсийн хөтөлбөрийг өргөжүүлэхийн тулд заавал шинээр нэмж орон сууц барих шаардлагагүй юм. Залуу гэр бүл байр худалдаж авахад гагцхүү урьдчилгаа төлбөрийн асуудлаа шийдэж  үүдэж чаддагүй учир түрээсийн төлбөрөөс урьдчилгаа төлбөрөө бүрдүүлж улмаар урт хугацааны зээлд хамрагддаг тогтолцоог ТӨР-өөс бий болгох шаардлагатай байна.  

М.Эрмүүн